Marcello Meneghin

Data di pubblicazione: 01/2004

Nei condomini era un tempo consuetudine ampiamente consolidata, affidare il compito del riscaldamento ad un grande impianto termico centralizzato e gestito a cura dell'amministrazione condominiale. L'avvento di nuove possibilità sia per quanto riguarda il combustibile che le apparecchiature di fornitura e distribuzione del calore ha portato a optare per gli impianti autonomi tanto che, a meno di qualche rara eccezione, tutte le unità immobiliari sia abitative che commerciali, per uffici o di qualsiasi altro tipo, di recente costruzione, sono corredate di impianti esclusivi per ciascuna unità. Ne deriva che ciascun condomino, considerando che può prendere per proprio conto ogni decisione in merito alle modalità di riscaldamento invernale dei propri locali e alla produzione d'acqua calda che gli serve durante tutto l'anno,  ha la convinzione di aver risolto in maniera economica e razionale il problema in argomento ed inoltre di contare su una più equa attribuzione delle spese, oggi assai rilevanti, che si devono sostenere per l'esercizio e la manutenzione dell'impianto. Si vuole qui dimostrare l'infondatezza di tale assunto. Innanzitutto la questione economica. E' facilmente dimostrabile come una caldaia sola e di grande potenza abbia rendimenti notevolmente migliori di tante piccole caldaie come sono quelle individuali. Allo stesso modo le spese di manutenzione sono senza dubbio inferiori nel primo caso in quanto i relativi oneri per ogni intervento, che come numero annuo e importo sono quasi  equivalenti sia nel caso di una piccola che grande caldaia, vanno ripartiti tra tutti i condomini. Ma la prova decisiva che, secondo alcuni, privilegia l'autonomia' è quella della minor spesa individuale per combustibile  che si registra. In questo campo, anche se riconoscibili con molta difficoltà, sussistono due problemi: uno riguarda il benessere individuale e l'altro la correttezza di comportamento.

Molto spesso la minor spesa di consumo dei combustibili necessari per il riscaldamento invernale dei locali non è tanto dovuta al fatto, normalmente sbandierato con foga, che tutte le volte che l'interessato si assenta da casa, può chiudere il riscaldamento e quindi evitare una inutile dissipazione di calore, quanto invece alla insufficiente temperatura che viene mantenuta in casa da chi è munito di riscaldamento autonomo, pressato com'è dalla paura di dover sostenere ingenti spese di riscaldamento. Come dicevo prima, a parità di calore interno, la resa e quindi il costo specifico di una unica caldaia è molto ma molto inferiore di quello di tante piccole apparecchiature. Così non è quando il condomino, che, quando era alimentato dall'impianto centrale condominiale, pretendeva di avere nella propria abitazione costantemente non meno di 20 gradi, una volta cambiata la situazione e divenuto autonomo, ritiene sufficiente avere in casa, di giorno, 17 gradi e, di notte, gli bastano anche 15 gradi perché 'è tanto di salute dormire al fresco!'.

Da considerare inoltre che l'economia che si realizza ogni qual volta si è assenti da casa sospendendo il riscaldamento, è per buona parte fittizia, perchè è dimostrato che, una volta fatti raffreddare i muri, occorre un maggior consumo per riportarli alla usuale temperatura. Infine la dissipazione di calore dovuta al convogliamento dell'acqua da caldaia a radiatori risulta senz'altro più gravosa negli impianti singoli composti da una miriade di tubi di piccolo diametro che percorrono in lungo e in largo ogni singolo appartamento nei confronti del trasporto idrico che l'impianto centralizzato esegue tramite colonne montanti di grande diametro che collegano tra di loro i radiatori in verticale e quindi con percorsi molto brevi.

Per quanto riguarda l'etica di comportamento condominiale, vengono normalmente infrante, a mio giudizio, alcune regole di base. Nella realtà colui che per i motivi più vari, anche se ampiamente giustificabili, come sono le difficoltà economiche,  i periodi di lunghe assenze da casa,  mantiene nel suo appartamento temperature molto basse, costringe il vicino che avesse necessità di un normale riscaldamento del proprio appartamento, ad un super lavoro che supplisce, in parte, a quello suddetto. Si potrebbe arrivare all'assurdo di un condomino che, circondato da appartamenti tutti riscaldati, potrebbe tenere tutto l'inverno il suo impianto chiuso, riuscendo ad avere in casa 18 o 19 gradi di calore a totali spese dei vicini. Se tale situazione appare poco probabile, non lo è più se si pensa all'eventualità di una casa singola sita in zone particolarmente fredde la quale, anche se disabitata, d'inverno dovrebbe forzatamente mantenere in funzione il proprio riscaldamento per evitare la formazione di ghiaccio negli impianti interni. Ebbene nel caso di appartamento in condominio e riscaldamento autonomo, il proprietario potrebbe evitare in toto di utilizzare per tutto l'inverno il proprio impianto essendo, cosa evidentemente non equa, sufficiente il calore trasmesso dagli appartamenti vicini.

Un ragionamento importante è quello riguardante le norme che attualmente regolano la conduzione degli impianti di riscaldamento, norme che non sono sempre rispettate dal singolo: nel bilancio annuale ciò sembrerebbe rientrare tra le possibili economie della soluzione "autonomo" mentre, nella realtà, costituisce una infrazione bella e buona di leggi fondamentali.

A conclusione del ragionamento riguardante l'etica di comportamento condominiale concluderei affermando che un condominio è un'entità composita nata per far convivere i  condomini nel mutuo rispetto e che non si può in nessun caso, e quindi nemmeno per quello che riguarda riscaldamento, considerarsi come delle entità singole ed autonome bensì sempre legate agli altri.

In questo senso le unità devono tutte essere riscaldate allo stesso modo perché è questa l'unica maniera per non infrangere detta regola di base. Si tratterà di dotare l'edificio di un impianto centralizzato che funzioni nel modo migliore e senza creare disparità tra i condomini. Dovrà quindi essere munito di dispositivo automatico di regolazione della temperatura dei locali in funzione di quella esterna. Ogni locale sarà dotato di una superficie radiante calcolata in funzione, non del solo volume riscaldato ma invece di tutte le condizioni reali, in conclusione facendo in modo che tutti abbiano la medesima temperatura. L'impianto sarà condotto rispettando tutte le norme di legge, attualmente assai severe in questo campo. La suddivisione della spesa di riscaldamento invernale tra i condomini dovrà essere fatta non sulla base della tabella millesimale generica che è proporzionale al valore di ogni singola unità immobiliare, bensì usando una apposita tabella millesimale redatta tenendo conto degli elementi che hanno attinenza con il riscaldamento e, in maniera predominante, dei volumi riscaldati. Tanto per fare un esempio, non sarebbe congruo che un appartamento il cui valore è maggiore degli altri perchè dotato di ampie terrazze dovesse pagare di più di quelli che ne sono privi. Non sarebbe parimenti equo che l'appartamento esposto a nord dovesse sostenere maggiori spese di quelli posti a sud, come succederebbe nel caso la ripartizione fosse basata sulla superficie radiante. Tale conclusione è motivata dal fatto che gli appartamenti male esposti finiscono per proteggere gli altri e, pertanto, l'onere relativo deve essere ripartito equamente tra tutti.

Per quanto concerne la  produzione dell'acqua calda, una volta centralizzato il riscaldamento, dovrà anch'essa essere prodotta dall'impianto centrale con la pregiudiziale di munire ogni utente di contatore di misura dei consumi ed inoltre di sistema per la circolazione continua dell'acqua calda a circuito chiuso in modo da rendere immediata la consegna ad ogni utente. Il calcolo della spesa sostenuta annualmente  sarà fatta determinando con calcolo teorico e verifica pratica il costo del combustibile e delle spese di manutenzione che si debbono sostenere per portare l'acqua alla temperatura necessaria e quindi determinando il costo annuo per il riscaldamento dell’acqua sulla base del volume totale consumato e misurato dai contatori. La ripartizione tra i condomini deve essere fatta suddividendo il totale speso in due parti. La prima, corrispondente ad una percentuale che và dal 15% al 20%, costituisce il minimo fisso che ogni condomino deve pagare anche se non consuma acqua calda e và ripartita in funzione dei millesimi di base, la restante parte va divisa tra i condomini in proporzione ai mc effettivamente consumati e registrati dal contatore individuale.

Se vengono rispettate queste regole un condominio dotato di impianto centralizzato di riscaldamento, ha tutte le caratteristiche di un servizio razionale, economico ed equo. Il condomino che vi abita trova risolto nel migliore dei modi uno dei problemi principali della propria abitazione o del proprio luogo di lavoro. Egli può assentarsi da casa quando vuole sicuro di trovare al suo rientro, la casa perfettamente riscaldata e sicuro che c'è chi si preoccupa di far in modo che ciò avvenga nel rispetto delle leggi e dell'economia. Ben diversa la situazione di colui che avendo l'impianto autonomo deve preoccuparsi personalmente del funzionamento di apparecchiature, nonostante tutti gli automatismi assai complesse e così pericolose da abbisognare di frequenti controlli tecnici e da dover essere assoggettate a severe norme di legge.

Un' ultima considerazione deve essere fatta riguardo un sistema recentemente entrato nell'uso comune perché, asseritamene, atto a dotare il riscaldamento centralizzato condominiale di una sorta di autonomia nella utilizzazione del calore appartamento per appartamento.

Si tratta di un sistema escogitato per dare a ciascun condomino quell’illusione di maggior benessere accompagnato da una minor spesa, che costituisce il falso scopo degli impianti di riscaldamento autonomi già descritto.

In pratica ogni radiatore viene munito di una valvola termostatica destinata a svolgere la doppia funzione di regolazione della temperatura stanza per stanza e di misura automatica e continuativa della quantità di calore che la caldaia centralizzata fornisce a ciascun radiatore. La misura viene trasmessa tramite apposita rete di cavi in caldaia al fine di poter alla fine ripartire la spesa. Questo sistema, anche senza considerare la complicazione dovuta alle valvole termostatiche di cui deve essere corredato ogni radiatore e dovute ai cavi elettrici che di collegamento se da un lato beneficia della maggior economia dovuta alla caldaia centrale, dall’altro crea gli inconvenienti già indicati per il riscaldamento singolo e quindi è, a mio avviso, da bandire.

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