le
costruzioni in rete
DISTANZE TRA LE COSTRUZIONI
Tutto ciò che c’è da sapere per orientarsi sull’argomento.
Avv. Daniela Colonna
Il tema delle distanze fra le
costruzioni è un argomento che
risulta molto interessante
soprattutto in relazione ai rapporti
fra vicinato, nel senso che gli
interrogativi più frequenti sono
quelli sulle distanze entro cui il
vicino può costruire o sulla
divisione delle spese relative ad un
muro di confine o ancora sul luogo
dove gli alberi possono essere
piantati e sulla loro grandezza e
altezza.
Questo in considerazione del fatto che ciascun
edificio ha bisogno di luce e di aria che consentano
agli occupanti di avere una vita libera e dignitosa.
In tema di distanze fra le costruzioni il primo
riferimento normativo è il Codice Civile agli
articoli 873 e ss. fino al 907.
Andiamo ad analizzare nello specifico la normativa
iniziando dai limiti che riguardano le distanze nelle
costruzioni e nelle piantagioni (artt. da 873 a 899
c.c.).
Il codice civile in questo tema dispone il principio
in base al quale la distanza non può essere inferiore
a tre metri salvo che i regolamenti comunali
dispongano altrimenti. Questo significa che sono i
regolamenti edilizi il primo riferimento e che le
disposizioni del codice civile si applicano solo in
loro mancanza.
Quando però le costruzioni vicine sorgono a quella
distanza da più di vent’anni entrambi i proprietari
sono tenuti ad accettarli in quella posizione senza
poter far nulla per cambiarla. Si parla in questo caso
di usucapione.
Per le nuove costruzioni invece le distanze fra gli
edifici si fanno più lunghe nel senso che la distanza
minima fra due edifici di nuova costruzione deve
essere non inferiore a dieci metri e ancora di più se
fra queste passa una strada a traffico veicolare. Il
riferimento normativo in questo caso è il decreto
ministeriale 2 aprile 1968 n. 1444.
Eccezione alla regola delle distanze fra edifici è
l’edificazione in appoggio o in aderenza che
consente la costruzione addosso al muro che sorge al
confine fra due proprietà che è appunto possibile o
in appoggio oppure in aderenza.
Nel caso di costruzione in aderenza
l’edificio deve essere in grado di reggersi
autonomamente.
Nel caso di costruzione in appoggio, invece,
l’edificio di nuova costruzione si appoggia al muro
che sorge sul confine lungo tutta la sua estensione,
quindi è chiaro che in questo caso il vicino deve
acconsentire e il proprietario della nuova costruzione
dovrà pagare il costo di metà del muro comune nonché
la metà del valore del suolo su cui è costruito.
Le sopraelevazioni sono equiparate dalla legge
in tutto e per tutto alle nuove costruzioni per cui si
applicheranno anche a loro le regola in tema di
distanze fra edifici.
In tema di edifici, un altro argomento che sta molto a
cuore ai proprietari è il c.d. diritto al panorama
che potremmo definirlo come il diritto di ciascun
proprietario di godere di luce aria e verde
all’affaccio dalla finestra o dal balcone. Questo
diritto tuttavia non esiste in quanto non vi è alcun
articolo di legge che lo definisce o lo introduce, per
cui laddove un proprietario si sentisse leso nel suo
diritto a seguito di una orribile costruzione
effettuata da un suo vicino o da un albero
eccessivamente rigoglioso potrebbe far ricorso
rifacendosi alle norme sulle distanze legali tra le
costruzioni oppure a quelle sulle luci e le vedute (artt.
da 900 a 907 c.c.).
Naturalmente se questo è quanto viene disposto a
livello teorico e generale, talvolta il calcolo in
concreto delle distanze al fine di determinare i
diritti dei proprietari vicini può presentarsi non
del tutto agevole anche in considerazione del fatto
che bisognerebbe conoscere a fondo i criteri di
calcolo nonché il giusto significato delle varie
definizioni fornite dal legislatore.
In questo campo interviene la Cassazione definendo per
esempio la costruzione come “qualsiasi opera avente
i caratteri della solidità, della stabilità e
dell’immobilizzazione rispetto al suolo”.
Inoltre per quanto concerne da dove far partire la
misurazione delle distanze nel caso di sporgenze, la
Cassazione ha disposto che non contano le sporgenze
ornamentali, né i canali di gronda o i loro sostegni
ma solo i balconi e le scale esterne.
Comunque si segnala che tutte queste problematiche
dovrebbero essere risolte dai regolamenti edilizi e
dalle norme di attuazione dei piani regolatori.
Inoltre ricordiamo in tema di parcheggi che la legge
Tognoli introduce un’eccezione al rispetto delle
distanze in quanto viene permesso la costruzione di
parcheggi anche nei cortili in possibile deroga
“agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti
edilizi vigenti”.
Di seguito forniamo degli schemi sulle distanze, indicando a quale riferimento normativo si riferiscono i dati.
Cominciamo con lo schematizzare i dati sulle distanze forniti dal codice civile dagli articoli 873 al 907;
1)
Edifici, costruzioni che non siano costruiti in
aderenza o appoggio; 3 metri.
2) Muro di cinta la cui altezza misura meno di 3 metri
di altezza; 0 metri.
3) Muro di cinta la cui altezza misura più di 3 metri
di altezza; 3 metri.
4) Travi, tasselli, tubi interni in muro divisorio
comune a due proprietari; 5 cm dalla superficie della
parete del vicino.
5) Pozzi, cisterne, fosse latrine; 2 metri.
6) Tubi esterni, condutture (acqua, gas ecc.); 1
metro.
7) Forni, camini, stalle, casotti caldaia; in base ai
regolamenti o in loro mancanza in base alla distanza
di sicurezza.
8) Canale o fosso; distanza uguale alla profondità
del fosso.
9) Alberi di alto fusto; 3 metri.
10) Alberi a basso fusto, inferiore a 3 metri di
altezza; 1,5 metri.
11) Viti, arbusti, sieti vive, piante da frutto (con
una altezza inferiore a 2,5 metri);1 metro.
Vediamo adesso le distanze tra finestre e pareti secondo il DM del 1968 n. 1444 considerando fabbricati che non abbiano in mezzo una strada a traffico veicolare;
1)
Nuovi edifici; 10 metri tra pareti finestrate e pareti
di edifici antistanti, anche non finestrate.
2) Nuovi complessi insediati in zone a bassa
edificazione c.d. zone C; distanza minima pari
all'altezza del fabbricato più alto tra pareti con
finestre o tra un'unica parete con finestre e un'altra
senza che si fronteggino per più di 12 metri.
3) Centri storici c.d. zona A; ristrutturazioni totali
a distanze non inferiori a quelle esistenti, senza
tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente
e prive di valore storico, artistico o ambientale.
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Vediamo ora le distanze tra finestre e pareti secondo il DM del 1968 n. 1444 considerando fabbricati che abbiano in mezzo una strada a traffico veicolare;
1)
Strade con una larghezza minore di 7 metri; larghezza
più di 5 metri per lato. |
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Adesso le distanze secondo quanto è disposto dal Codice della Strada fuori dai centri abitati;
1)
Autostrade; 60 m. edifici in generale; 30 m. edifici
in zone previste come edificabili; 5 m. muri di cinta.
2) Strade extraurbane principali; 40 m. edifici in
generale; 20 m. edifici in zone previste come
edificabili; 5 m. muri di cinta.
3) Strade extraurbane secondarie; 30 m. edifici in
generale; 10 m. edifici in zone previste come
edificabili; 3 m. muri di cinta.
4) Strade locali; 20 m. edifici in generale; non
previste edifici in zone previste come edificabili; 3
m. muri di cinta.
5) Strade vicinali; 10 m. edifici in generale; non
previste edifici in zone previste come edificabili;
non previste muri di cinta.
E le distanze secondo quanto è disposto dal Codice della Strada nei centri abitati;
1)
Autostrade; 30 m. edifici in generale; 30 m. edifici
quando manca uno strumento urbanistico vigente; 3 m.
muri di cinta.
2) Strade urbane di scorrimento; 20 m. edifici in
generale; 20 m. quando manca uno strumento urbanistico
vigente; 2 m. muri di cinta.
3) Strade urbane di quartiere; non previste per gli
edifici in generale; 20 m. quando manca uno strumento
urbanistico vigente; 2 m. muri di cinta.
4) Strade locali; non previste per gli edifici in
generale; 10 m. quando manca uno strumento urbanistico
vigente; non previste per i muri di cinta.
Sullo stesso argomento:
Per approfondire: Codice Civile - Libro terzo - Della Proprietà