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“La crisi eccezionale condiziona
pesantemente il settore delle
costruzioni: non solo perché alla base
della crisi c’è lo scoppio della bolla
speculativa immobiliare, o perché si
incide sul basilare ruolo che il credito
ha giocato e gioca nel processo
edilizio, ma perché incide su una
domanda già in flessione, riducendone
ulteriormente la capacità di spesa e
minandone il clima di fiducia. La
naturale fase di discesa del ciclo
edilizio espansivo che il settore delle
costruzioni aveva intrapreso dopo la
fase di altopiano, si aggrava per la
crisi finanziaria e ora economica che
mina le quantità e le qualità della
domanda.”
Così il direttore del Cresme Lorenzo
Bellicini sintetizza la stretta
relazione esistente tra scenario
economico mondiale e mercato italiano
delle costruzioni. E lo fa in occasione
della presentazione del XVI° Rapporto
Congiunturale del Cresme. Seicento
pagine di analisi e di riflessioni a
tutto campo che sono alla base di un
seminario che apre la prima edizione del
Construction Day promosso insieme
a VeronaFiere.
“Sul mercato immobiliare, e
sull’industria delle costruzioni –
sottolinea Bellicini - gravano tre spade
di Damocle: la crisi del credito,
l’invenduto e la discesa dei prezzi. E
se la crisi delle nuove costruzioni
residenziali, era attesa, quello che
rende più difficile la situazione
attuale è la gravità della crisi
economica che mina i comparti della
riqualificazione e dell’edilizia non
residenziale che avrebbero dovuto
sostenere la pesante caduta delle nuove
abitazioni. Senza questi due motori la
crisi si aggrava.”
Lo scenario previsionale disegnato dal
Cresme per il settore delle costruzioni
per il triennio 2008-2010 delinea una
fase critica caratterizzata dalla
flessione del 13% delle quantità
prodotte nel 2007. In particolare il
triennio vedrà:una drammatica caduta
delle nuove costruzioni residenziali,
misurata nel 30% in tre anni;
ulteriori importanti contrazioni
nella nuova produzione non residenziale
(-5,4% nel 2008, -7,5% nel 2009) che
farebbero pensare alla necessità di un
intervento di politica industriale,
anche se si attende l’inizio della
ripresa nel 2010;una flessione delle
nuove opere del genio civile: contenuta
nel 2008, ma ben più importante nel
biennio 2009-2010 (rispettivamente –5,8%
e –3,8%) in attesa della ripresa nel
2011;la difficile flessione del mercato
della riqualificazione, dopo la ripresa
del 2006 e del 2007, nel 2008 e nel 2009
e l’ipotesi di fuoriuscita dalla crisi
nel 2010.
Tabella
1. - Investimenti nelle costruzioni
Prezzi
costanti 1995 – Variazioni
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2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
|
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|
Nuove costruzioni |
8,4 |
7,9 |
1,4 |
3,6 |
1,4 |
0,8 |
-1,3 |
-6,0 |
-9,4 |
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Di
cui: |
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-
Residenziali |
8,5 |
6,3 |
5,2 |
7,1 |
7,8 |
5,3 |
-2,5 |
-9,2 |
-12,9 |
|
-
Non residenziali private |
8,0 |
13,8 |
-8,5 |
-5,0 |
-1,9 |
-3,8 |
-1,2 |
-5,4 |
-7,5 |
|
-
Non residenziali pubbliche |
8,5 |
4,2 |
4,4 |
5,4 |
-3,5 |
-5,7 |
0,9 |
-1,0 |
-4,5 |
|
-
Genio civile |
8,6 |
4,0 |
7,5 |
7,2 |
-5,2 |
-1,5 |
0,6 |
-1,1 |
-5,8 |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
Rinnovo |
2,1 |
-1,7 |
-0,6 |
1,0 |
-2,0 |
1,5 |
1,0 |
-2,6 |
-1,8 |
|
|
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|
|
|
Di
cui: |
|
|
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|
|
|
|
|
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|
-
Residenziali |
0,3 |
-3,0 |
-0,6 |
0,0 |
-0,3 |
3,0 |
0,8 |
-3,0 |
-1,0 |
|
-
Non residenziali private |
2,0 |
-2,5 |
-4,0 |
-2,0 |
-1,8 |
1,2 |
1,4 |
-3,6 |
-0,5 |
|
-
Non residenziali pubbliche |
4,0 |
1,0 |
2,9 |
4,0 |
-6,0 |
-2,4 |
0,8 |
-1,0 |
-4,0 |
|
-
Genio civile |
7,7 |
2,5 |
3,0 |
6,7 |
-5,2 |
-0,9 |
1,0 |
-0,8 |
-5,2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
TOTALE INVESTIMENTI |
5,1 |
3,0 |
0,4 |
2,3 |
-0,2 |
1,1 |
-0,2 |
-4,4 |
-5,7 |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
Manutenzione ordinaria |
2,5 |
1,3 |
0,0 |
0,5 |
0,3 |
0,2 |
0,4 |
-0,7 |
-1,7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
VALORE DELLA PRODUZIONE |
4,6 |
2,7 |
0,3 |
2,0 |
-0,1 |
1,0 |
-0,1 |
-3,8 |
-5,0 |
|
|
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|
|
|
|
|
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|
|
Fonte:
Cresme/Si
Un mercato
immobiliare in chiara difficoltà
Non è la crisi degli Stati Uniti (-57%
dal 2005 al 2008 nella produzione di
nuove abitazioni), e non è la crisi
della Spagna che dalle 850.000
abitazioni del 2007 scenderà a 250.000
nel 2010 (secondo l’ITEC di Barcellona).
Ma la crisi del residenziale, come nel
Regno Unito, come in Francia (2008
“hannus horribilis” secondo il Bipe), è
arrivata anche da noi.
Nel primo semestre del 2008 secondo i
dati dell’Osservatorio del Mercato
Immobiliare dell’Agenzia del Territorio
del Ministero delle Finanze, le
compravendite di abitazioni sono
diminuite del 14% rispetto al
corrispondente semestre del 2007. Non si
può dire che si tratta di una frenata
morbida. Su base annua il mercato
immobiliare perderebbe 116.000
compravendite sulle 828.000 del 2007.
Secondo il Cresme i dati del secondo
semestre potrebbero essere ancora più
preoccupanti e portare a una flessione
delle compravendite del 17,3%: 143.000
compravendite in meno rispetto al 2007.
Secondo il Cresme i prezzi sono
cominciati a scendere rapidamente nella
seconda parte del 2008: dopo una
crescita dello 0,5% nei primi sei mesi,
nel secondo semestre dell’anno la
flessione è stata dell’8,3%.
Il Cresme stima che verranno ultimate e
quindi immesse sul mercato nel 2008
320.000 abitazioni, contro le 339.000
del 2007. Una flessione ancora
contenuta, un livello di produzione
molto alto.
Tabella 2. - Numero di abitazioni
ultimate in Italia (migliaia)
|
|
In fabbricati residenziali di nuova
costruzione |
*
da ampliamenti
e in edifici
non residenziali |
TOTALE
GENERALE |
di cui
abusive |
|
|
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|
|
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|
|
|
|
Mono-bi familiari |
Pluri
familiari |
Totale |
|
|
|
1982 |
148 |
239 |
388 |
57 |
444 |
70 |
|
1999 |
46 |
113 |
159 |
34 |
193 |
25 |
|
2006 |
51 |
242 |
293 |
40 |
333 |
30 |
|
2007 |
48 |
251 |
299 |
40 |
339 |
28 |
|
2008 |
45 |
236 |
281 |
39 |
320 |
28 |
|
2009 |
41 |
205 |
246 |
37 |
283 |
27 |
|
2010 |
34 |
170 |
204 |
35 |
239 |
26 |
Fonte: Cresme/Si
* abitazioni ricavate da ampliamenti di
edifici preesistenti o in nuovi edifici
non residenziali
“Le ragioni della frenata del mercato
immobiliare - commenta il direttore del
Cresme - sono note e condivise: naturale
esaurimento del ciclo espansivo della
domanda dopo 10 anni di crescita,
eccessivo incremento dei prezzi nella
fase finale del ciclo (2004-2007),
rilevante incremento dei tassi di
interesse dei mutui, restringimento
della liquidità da parte del settore
bancario. Oggi la domanda si è ridotta e
la capacità di accesso alle abitazioni
ai prezzi raggiunti è molto meno facile
del passato. Il mercato deve trovare un
nuovo equilibrio, scontando gli eccessi.
Soprattutto nelle grandi aree
metropolitane e nelle aree dove i prezzi
sono cresciuti con poca relazione con la
qualità del prodotto e del contesto
edilizio. “
La frenata dei
lavori pubblici……..
L’altro grande malato per il Cresme è il
mercato delle opere pubbliche
dove nel 2008 gli investimenti
ammonteranno a più di 45 miliardi di
euro, quantità che rispetto al 2007
corrisponde ad una flessione di un punto
percentuale in valori costanti. “Ma -
precisa Bellicini -
la
frenata non riguarda tutti i soggetti
coinvolti nella realizzazione di opere
pubbliche. Riguarda Comuni, Provincie,
Regioni, Sanità, e Stato, mentre l’ANAS
cresce anche se a ritmi inferiori delle
possibilità, le Ferrovie segnano il
passo da quattro anni ed è “gelata”
sui gestori delle autostrade. Registrano
un andamento positivo i settori
energetico, idrico-ambientale e della
mobilità, le imprese di servizio
pubblico locale, le altre imprese a
partecipazione pubblica. Continua a
crescere il PPP che supera 1,4 miliardi
di euro e rappresenta ormai in modo
stabile almeno un quarto del totale del
mercato dei lavori pubblici.”
Dai dati del Cresme emerge, inoltre,
come nell’anno in corso, la crescita del
mercato delle gare per la realizzazione
di opere di pubbliche è sia tutta da
attribuire alla ripresa dei progetti di
grande dimensione. L’analisi delle
tipologie dimensionali mostra, infatti,
la contrazione delle gare di importo
inferiore a 5 milioni di euro (-5% per
numero e -2,1% per importo) a fronte di
una sensibile crescita delle gare per
grandi opere (+10% per numero e +12,4%
per importo). In particolare
l’espansione del mercato delle grandi
opere di importo superiore a 15 milioni
di euro, ma soprattutto a quelle
superiori ai 50 milioni di euro, è
strettamente collegata al successo dei
nuovi mercati del partenariato pubblico
e privato, dell’appalto integrato e dei
servizi di manutenzione e gestione,
mentre frena il ricorso al contraente
generale.
Tabella 2.
- Bandi di gara di importo superiore a
15 milioni di euro
|
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Gen-Set. 2007 |
Gen-Set.
2008 |
Variazioni % |
|
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Numero |
Importo |
Imp.
medio |
Numero |
Importo |
Imp.
medio |
Numero |
Importo |
Imp.
medio |
|
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|
|
|
Partenariato pubblico-privato
|
36 |
3.993 |
111 |
47 |
4.776 |
102 |
30,6 |
19,6 |
-8,4 |
|
Servizi
di manutenzione e gestione |
18 |
742 |
41 |
25 |
2.183 |
87 |
38,9 |
194,1 |
111,8 |
|
Appalto
integrato |
37 |
1.519 |
41 |
39 |
2.007 |
51 |
5,4 |
32,1 |
25,3 |
|
Contraente generale |
4 |
1.965 |
491 |
1 |
223 |
223 |
-75,0 |
-88,7 |
-54,7 |
|
Appalti
per sola esecuzione |
54 |
1.835 |
34 |
64 |
2.347 |
37 |
18,5 |
27,9 |
7,9 |
|
TOTALE OOPP |
149 |
10.054 |
67 |
176 |
11.536 |
66 |
18,1 |
14,7 |
-2,9 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
