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Il mercato
immobiliare ha registrato dal 1997 ad
oggi un intensa attività di
compravendite che ha interessato il 30%
dello stock abitativo italiano.
Contemporaneamente i livelli dei prezzi
sono saliti a massimi storici.
Nel nostro Paese abbiamo assistito così
a quello che possiamo definire un salto
di scala, un up grading, sul piano della
condizione abitativa. Ma questo fenomeno
ha riguardato sostanzialmente chi è già
proprietario di casa o chi ha avuto una
capacità di reddito in grado di giocare
la partita al rialzo.
Sta di fatto che accanto a queste
famiglie è contemporaneamente cresciuto
il numero di chi “non è stato in grado
di farcela”: nuove famiglie con redditi
bassi o medio-bassi (italiane e
straniere), famiglie in condizioni di
disagio abitativo (sovraffollamento,
coabitazione, in sistemazione precaria),
famiglie in affitto monoreddito.
La fotografia attuale è fatta di una
gradualità di domande abitative che
vanno dalle fasce più deboli a quelle
intermedie in uno scenario sempre più
caratterizzato dall’incremento del
numero di famiglie che si trova a dover
affrontare la questione abitativa come
un problema.
In particolare va evidenziata la
situazione di oltre un milione e mezzo
di famiglie in affitto che nel 2007 si
trovano nella condizione di dover
sostenere canoni che incidono per oltre
un terzo rispetto al reddito.
E’ quanto emerge da una ricerca
realizzata dal CRESME per conto di ANCAB
– LEGACOOP e illustrata da Lorenzo
Bellicini in occasione del convegno ANCI
e ANCAB - LEGACOOP su: “Politiche
abitative e Governo del territorio –
Esperienze a confronto nelle città” in
corso oggi a Firenze.
Oltre a descrive le dinamiche e
l’evoluzione della domanda il CRESME ha
posto all’attenzione degli
amministratori locali l’importanza di
considerare le dinamiche dell’offerta e
le attuali modalità di gestione del
territorio in un’ottica di rivedere
profondamente le tradizionali politiche
della casa.
Secondo il CRESME emerge la necessità di
fare i conti con il mercato. E’ nella
comprensione dei meccanismi di mercato
che possono venire utili indicazioni per
la politica.
Dall’indagine svolta su alcune tra le
principali città italiane emerge in
particolare:
• una sostanziale omogeneità dei costi
di costruzione nelle diverse aree
urbane, e per le diverse tipologie che
oscilla dai 760 € ai 1.250 €. al mq di
superficie commerciale;
• due gruppi di città per incidenza di
oneri di urbanizzazione: chi si colloca
tra i 130 e i 140 € e chi è ormai
attestato oltre i 200 € (le città
d’arte) a mq;
• una particolare diversità, geografica
e territoriale urbana rispetto al valore
delle aree edificatorie da un minimo di
400 € a massimi di 1.250€ a mq di
superficie commerciale (edificata);
• una ancor maggiore diversità per
quanto riguarda i prezzi del mercato,
che vanno da 2.500 € a 4.200 € al mq,
con punte che raggiungono i 7.050 €.
Siamo di fronte a situazioni
profondamente diverse di redditività di
investimento nella promozione
immobiliare con un’oscillazione che
passa dal 30 al 290%.
Di fronte a performance dell’offerta
decisamente eccezionali è necessario un
nuovo atteggiamento da parte dell’ente
locale.
Lo scenario ricostruito dal CRESME pone
all’attenzione delle amministrazioni di
governo locale una questione di fondo:
l’imperativo che una quota maggiore di
queste redditività eccezionali debba
essere reinvestita nella qualità del
prodotto edilizio e nell’incremento alla
disponibilità di risorse, aree e
immobili da destinare alle fasce
dell’emergenza abitativa e al limited
profit housing.
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