classi di esigenze - UNI 8289:1981

Sicurezza

Insieme delle condizioni relative all’incolumità degli utenti, nonché alla difesa e alla prevenzione dei danni dipendenti da fattori accidentali nell’uso del servizio

Benessere

Insieme delle condizioni relative a stati dell’ambiente interno adeguati alla salute e allo svolgimento delle attività degli utilizzatori

Fruibilità

Insieme delle condizioni relative all’attitudine del sistema ad essere adeguatamente utilizzato nello svolgimento delle attività

Aspetto

Insieme delle condizioni relative alla fruizione percettiva del sistema

Gestione

Insieme delle condizioni relative all’economia di esercizio del sistema

Integrabilità

Insieme delle condizioni relative all’attitudine dei componenti che costituiscono il sistema a connettersi funzionalmente tra di loro

Salvaguardia dell’ambiente

Insieme degli aspetti connessi al sistema per assicurare il mantenimento o il miglioramento delle condizioni ambientali

 

Il rigore nelle enunciazioni e nelle applicazioni del metodo AV deriva da una intensa attività condotta sul piano culturale e divulgativo in ambito AIAV (Associazione Italiana per la Gestione e l’Analisi del Valore), attività volta ad affrontare una qualsiasi entità in tutte le fasi del processo ad essa relativo: programmazione, progettazione, realizzazione e gestione, chiarendo le attività delle figure professionali, i ruoli e le conseguenti responsabilità, portando la gestione come dato di ingresso per la programmazione. Nel caso in cui le entità complesse riguardino il settore dei lavori pubblici e delle costruzioni civili/edili, l’Analisi del Valore è stata presa in considerazione per raggiungere finalità ed obiettivi, in base alle funzioni/attività, vincoli, prestazioni attese, esigenze e tetti economici per la produzione e la gestione dell’entità considerata nella vita utile ipotizzata.

 

Rispetto all’anno in cui fu costituita l’AIAV – 1985 – e al primo decennio di attività, le applicazioni inizialmente più rivolte al prodotto, sono state anticipate alla fase di programmazione, in Studi di Fattibilità (SdF) ed in Documenti preliminari all’avvio della progettazione (Dpp), contribuendo a dare elementi utili per la formazione di Responsabili del Procedimento - Project Manager.

 

L’Analisi del Valore costituisce quindi un valido supporto per l’informazione, l’analisi funzionale, la creatività, la valutazione e la presentazione delle soluzioni con un ordine di priorità proprio in riferimento al valore, potendo riconoscere quindi in AV un metodo dotato di una rigorosa tecnica operativa a supporto delle decisioni di coloro ai quali competono le scelte.

 

 

Analisi del Valore di beni immobili post evento sismico

Il presente lavoro mostra come l’Analisi del Valore (AV) consenta di valutare il deprezzamento di un bene immobile che abbia subìto gli effetti di un evento sismico, con eventuale danneggiamento, sospensione di attività o inagibilità provvisoria o definitiva. AV consente, infatti, di mettere a confronto il valore di una qualsiasi entità nella soluzione originaria ed in altre soluzioni, attribuendo a ciascuna di esse l’Indice di Valore (I_v) in precedenza definito, stimato da un gruppo di lavoro coordinato da un esperto AV.

Tale parametro è il rapporto tra l’utilità attribuita dal gruppo di lavoro all’entità considerata, in base alle caratteristiche della stessa e al servizio da essa reso nella vita utile ipotizzata, ovverosia delle funzioni esplicate, o che consente di esplicare, per un determinato periodo di tempo ed in determinate circostanze di luogo e di tempo e le risorse economiche di cui c’è necessita per avere detto servizio.

Tali risorse vengono preventivate come costo globale, precedentemente definito, da sostenere per raggiungere gli obiettivi prefissati ed avere quindi la richiesta utilità in termini prestazionali.

Nel raffronto di più soluzioni di un bene immobile che abbia subìto un evento sismico, l’Indice di Valore tiene conto del deprezzamento derivante dalla perdita di integrità e dell’eventuale incapacità di poter ancora consentire di esplicare le funzioni originarie, ciò che incide sull’utilità e sul costo globale da sostenere per il ripristino delle condizioni di funzionalità e sicurezza nella destinazione d’uso originaria o per recuperarlo ad una diversa destinazione d’uso.

Nella stima del costo globale, il valore residuo del bene immobile sarà diverso per la diversità dell’intervento e dell’uso che verrà in conseguenza fatto nella vita utile ipotizzata. Come detto in precedenza le stime vengono effettuate sulla base delle sette classi di esigenze di cui alla norma UNI 8289:1981.

 

L’utilità viene stimata come “disponibilità a pagare” da parte del gruppo di lavoro che viene nell’occasione formato, coordinato da un esperto AV, rappresentativo per numero e competenze di tutte le parti in gioco (stakeholders), con riferimento alle funzioni esplicate e considerando l’incidenza di tutte le esigenze, classe per classe e dei requisiti derivanti da vincoli (leggi, norme cogenti, prestazioni attese nella vita utile ipotizzata). Tutte le incidenze proposte su base monetaria vengono quindi relazionate alle funzioni, e più sinteticamente agli Ambiti Funzionali Omogenei (AFO) di cui l’entità immobiliare è costituita, così come alle funzioni viene relazionato in quote parti il costo globale, per ottenere i rapporti utilità/costo globale relativi a tutti gli AFO. L’Indice di Valore relativo all’entità nel suo complesso, soluzione per soluzione, è quindi dato dalla sommatoria degli Indici di Valore relativi agli Ambiti Funzionali Omogenei.

 

Nel caso di confronto tra la soluzione così come si presentava l’immobile prima del sisma e dopo evento sismico, il valore dipende quindi dalla perdita di caratteristiche funzionali, tecniche e tecnologiche, ma anche dal deprezzamento conseguente alla perdita di integrità.

A tal proposito si ricorda che la normativa sismica, aggiornata con gli eurocodici, è oggi più attenta alla valutazione dell’efficacia dell’intervento da eseguire in base ai richiesti livelli di protezione sismica definiti dal gruppo di lavoro di cui all’Ordinanza PCM 3431/2005 e DM 14 gennaio 2008.

Per raggiungere le condizioni richieste è necessaria una analisi dinamica modale, una modellazione strutturale dell’azione sismica, spettri di risposta e di progetto per stati limite ultimo, di danno e di danno a beni di valore storico artistico (SLU, SLD, SLA) per l’incolumità delle persone e la conservazione del manufatto in relazione alla perdita di funzionalità e quindi all’agibilità da garantire. 

 

Indicazioni sulla prassi operativa

Nell’affrontare le conseguenze di un evento sismico su un immobile la prima operazione da compiere da parte di un gruppo di persone, adeguato per numero di componenti, qualifica ed esperienza, è il piano di lavoro a cominciare dalla fase informativa e di analisi funzionale, che dovrà comprendere la storia del manufatto, dall’impianto originario agli interventi realizzati nel tempo.

Si tratta della prima fase di attività prevista dall’Analisi del Valore che può proseguire nella fase creativa con le proposte di intervento e di uso e nella valutazione e selezione delle stesse, fino alla presentazione a coloro ai quali competono le scelte in ordine all’Indice di Valore. Tutti gli elementi ricavati andranno a costituire il Documento preliminare all’avvio della progettazione (Dpp), con il fine di ottimizzare l’intervento al soddisfacimento degli obiettivi prefissati.

Tra gli elementi da analizzare pensando al sistema: luogo, ambiente, paesaggio, territorio, costruito ci sono ovviamente le caratteristiche del bene immobile preso in considerazione, da analizzare in base alle sette classi di esigenze UNI 8289:1981.

 

L’Analisi del Valore richiamando l’attenzione alle funzioni, agli Ambiti Funzionali Omogenei e agli Ambiti Spaziali Omogenei corrispondenti agli AFO, consente di introdurre nel preventivare i costi le incidenze per funzione, potendo evidenziare i costi relativi ad eventuali nuove funzioni, legate, per esempio, alla previsione di fonti energetiche rinnovabili, per contribuire alla ricerca di condizioni ecosostenibili, introducendo quindi soluzioni che puntino al ricorso di condizioni naturali con gli impianti in termini di complementarietà a ciò che non è possibile ottenere con materiali, componenti o sistemi costruttivi ecologici.

 

Risulta così possibile quantizzare l’incidenza di soluzioni proposte per motivi diversi da quelli strettamente connessi al ripristino della situazione di agibilità statica. Gli stessi incentivi per le fonti rinnovabili potranno consigliare una analisi ed una certificazione energetica in risposta a requisiti ambientali e tecnologici corrispondenti alle prestazioni attese in termini di durabilità e manutenibilità.

La stima di un bene immobile che abbia subito danni a seguito di un evento sismico richiede di conoscere la storia del manufatto anche in relazione al contesto in cui si trova, lo stato fisico del manufatto e la sua dipendenza dal contesto in cui si colloca, fatto che condiziona l’intervento e quindi la stima del costo di ripristino delle condizioni indispensabili per l’agibilità degli spazi rientrando nei limiti di rischio di vulnerabilità sismica.

C’è da aggiungere che nell’intervenire su un bene danneggiato, può accadere che il proprietario del bene chieda di realizzare condizioni diverse da quelle originarie per consentire nuove attività e funzioni o intendendo acquisire caratteristiche tali da azzerare la vita utile ipotizzata per lo svolgimento delle funzioni stesse.

Fig.2 danni subiti dal patrimonio storico artistico- sisma Messina 1908, Abruzzo 2009

 

Un rilievo globale dell’immobile consentirà di mettere in evidenza le caratteristiche dell’edificio che risulteranno quindi decisive nella scelta delle funzioni compatibili e delle relazioni tra i vari Ambiti Spaziali Omogenei, anche ai fini di una analisi del rischio sismico in base alle fondazioni, alla regolarità della forma dell’organismo edilizio in pianta ed in elevato e più in generale a tutti i caratteri che entrano in gioco in tali giudizi.

La conoscenza del manufatto è uno dei presupposti per una attendibile valutazione della sicurezza e di conseguenza dell’efficacia dell’intervento che si andrà ad ipotizzare.

 

·         conoscenza del sistema luogo, ambiente, paesaggio, territorio, costruito

·         identificazione e localizzazione

·         rilievo ed analisi del manufatto

·         tipo edilizio e sistema costruttivo

·         materiali e componenti (connessione e compatibilità)

·         corpi di fabbrica e parti aggiunte rispetto all’impianto originario  (superfetazioni, ecc.)

·         stato di degrado

·         proprietà meccaniche degli elementi costitutivi

·         natura e caratteristiche del sottosuolo e del suolo (eventuali dissesti)

·         falda freatica

·         sistema idraulico

·         sistemi a rete di approvvigionamento di acqua, gas, ecc.

·         fondazioni anche in ordine alle modifiche apportate nel tempo

·         sistema di regimazione e smaltimento delle acque

·         condizioni climatiche locali (ventosità, orografia, piovosità, escursioni termiche annue e mensili, ecc. )

·         scelte tipologiche adeguate, corretto rapporto pieni-vuoti, tessiture dei materiali in assonanza con l’esistente

·         interventi reversibili e costituiti da materiali e componenti riciclabili

·         sistemi e componenti costruttivi compatibili

·         verifica delle scelte tecnologiche e tecniche in rapporto agli impatti ambientali diretti

·         fonti energetiche rinnovabili e adozione di sistemi domotici per evitare sprechi energetici

·         risorse naturali disponibili, prodotti e materiali

·         comportamento passivo dell’edificio, …….

·         ……………………………………………………..

 

Assumendo nell’Indice di Valore il riferimento al costo globale, il costo di produzione da applicare agli interventi sul bene immobile esistente, risulterà motivato per il rispetto della finalità e degli obiettivi, superando la logica del massimo ribasso con il rischio di perdere l’utilità espressa esplicitamente nel Dpp, e che pertanto si intende perseguire. Un congruo costo di produzione oltre a garantire un buon comportamento dell’opera nel tempo, la durata e la manutenibilità in tutta la vita utile ipotizzata, assicurando una gestione adeguata, andrà oltretutto a vantaggio del contenimento dei tempi di progettazione e di realizzazione dell’intervento e quindi dei costi relativi.

 

Il costo di produzione richiesto nelle offerte in gara per realizzare un’opera pubblica deve scaturire da considerazioni relative al comportamento dell’opera stessa nella vita utile ipotizzata e quindi dal costo globale detratto il costo di gestione ed il costo finale (di dismissione) e sommato il valore residuo stimato al termine della vita utile ipotizzata

 

vita utile ipotizzata da porre alla base del calcolo del costo globale

dipende dalla destinazione d’uso (categoria delle opere), dal tipo edilizio, dalla rapidità di cambiamenti sociali e tecnologici, ecc.

categoria di opera                       anni

edifici agricoli                               25          

alberghi                                         40

abitazioni, negozi, …   45

magazzini                                     50

…………                                        …

 

In conclusione:

programmare e progettare assumendo come dati di ingresso il buon comportamento dell’opera nel tempo e la gestione (esercizio, manutenzione, ecc.) e una durata del manufatto commisurata agli elementi che hanno portato alla vita utile ipotizzata (destinazione d’uso, ecc.) consente di preventivare i costi globali prendendo a riferimento la destinazione d’uso, la durabilità, la manutenibilità, ecc. e di poter motivare un congruo costo di produzione, sulla base dei contenuti del Documento preliminare all’avvio della progettazione.

 

BIBLIOGRAFIA

 

Miles D.L., Techniques of Value Analysis and Engineering, Mc. Graw Hill, New York, 1972,

Dandri G., Costruire con l’Analisi del Valore, Edilstampa, Roma, 1993,

Caruso di Spaccaforno A., Interazione tra progettazione e valutazione nell’ottica della   qualità, Quaderno n.5, DISET, Politecnico di Milano, 1995

Maffei P.L., Quelle valeur pour le Management, Congrès du 20° Anniversaire de l’Association Francaise pour l’Analyse de la Valeur: Quelle valeur pour l’an 2000, vol. -, 420, Parigi 1998

Maffei P.L:, Pagliara S., Value Management in buildings design, SAVE International Conference, Proocedings, vol. -, 340, San Antonio 1999

Maffei P.L.,L’Analisi del Valore per la Qualità del Progetto Edilizio, IlSole24Ore, Milano, 1999

Maffei P.L:, Fiorido M:, Progetti di recupero globale alla scala ambientale edilizia: l’accessibilità come elemento generatore nelle scelte progettuali. Il caso del Convento di Nicosia a Calci, III Convegno Nazionale ARCo, Associazione per il Recupero del Costruito, “Manutenzione e recupero nella città storica”, Roma 1999

Maffei P.L.,Marotta N.,  L’analisi del valore nella valutazione del rischio incendio, Ambiente e Sicurezza, num. 23, 2000

Maffei P.L., Il concetto di valore nell’architettura tecnica, Il Sole24Ore, Milano, 2001

Maffei P.L., Il contributo dell’analisi del valore per la definizione delle opere pubbliche standard e per la determinazione dei costi standardizzati, Atti Forum PA, Roma 2001

Maffei P.L., Calvani F.: Programmare con l’Analisi del Valore, Il Giornale dell’edilizia n.3, 2002

Maffei P.L., The Value Analysis in the retraining of touristic resources. A method for checking the development substainability andi technical economic factibility, Atti del Convegno ECQTG, Lucca 2003

Maffei P.L., Lorenzetti E., The system building and the subsystem facade, Atti del Convegno: Building envelopes as architecture’s messages, Napoli, 2003
Maffei P.L., Sotto la lente le classi di esigenze. Riferimento agli standard necessari per rapportare l’utilità dei progetti ai costi da sostenere, Edilizia & Territorio, n. 49,2004
Maffei P.L., Maffei S., Sustainable development, typological and technological innovation in the public residential building, Atti del XXXIV IAHS World Congress: Sustainable Housing Design, Napoli, 2006

www.cesav.info

www.aiav-valore.it

www.costruzioni.net